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2024-01-26 08:05:45

土地财政依赖推高地王,地方卖地收入创新高

日前,伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让旱生卷柏金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已线叶蓟超1739亿元,接近去年全年的1934.92亿元。

在各地高卖地收入的背后,是地王的集中涌现。

6月27日,上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得,刷新上海今年以来总价“地王”纪录。同一天,万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“地王”。

与此同时,7月3日,京沪两地又各出“地王”。北京夏家胡同地块经过62轮激烈竞拍,由懋源置业摘得,总价17.7亿元,剔除保障房折合楼板价约每平方米4.1万元,溢价率约35%。浦东新区张江高科技园区一商住地块经过323次加价,被万科以总价48.7亿元竞得,楼板价每平方米21415元,溢价率达到88.6%。值得注意的是,一直声称不拿“地王”的万科自6月以来已连续两次竞得“地王”。

“房价上涨,地价必然有升值的空间。地方政府也因为地方债的问题,需要钱来支撑财政支出。双方推动下,‘地王’频出就不奇怪了。”尹伯成说。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》采访时指出,从国内房价趋势来看,开发商们对未来楼市有很高的预期。加上国家城镇化建设的目标因素,楼市供不应求的状态将会持续。

地王也多舛

虽然开发商拿地热情依旧,不过,透过热情,我们也发现,许多地王的日子并不好过。

曾经的服装龙头品牌雅戈尔,在2010年12月出手包揽杭张家口州申花区域的两幅地块,总价24.21亿元,刷新杭州当时土地出让的单价纪录。随后,令雅戈尔尴尬的情况出现了,在随后严厉的地产调控中,申花板块的多个楼盘纷纷跳水,有多个项目已经黑穗羊茅突破1.6万元/平方米的价格底线。两年后,土地价格甚至低于雅戈尔当初拿地的价格。

2013年6月下旬,雅戈尔宣布解除与杭州市国土资源局的土地合同,忍痛退还手中的两块地。

同样的故事也发生央企身上。

2012年,占南京临江投80%的股份中冶置业,成为当年“新地王”后,却于2013年7月5日,由南京市国土资源局正式公告,将其土地强制收回。有消息人士表示,这幅土地之所以被收回,有很大一部分原因是中冶的财务状况不佳,后续开发较为吃力。中国中冶2012年财报显示,报告期内,公司已支付2号地块的竞买保证金真正做到即插即测人民币11.3亿元,距地块总价56.2亿元有不小距离。

看来,地王也并不好当。

如何按住“地王”

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对《国际金融报》指出,大型的塑料市场已有数10个“地王”频现,是双方面因素作用的结果,一方面地方土地财政依然明显,经济复苏乏力,地方经济转型困难,地方政府有推高土地出让金的动力;另一方面,一线城市土地供不应求在短期内不会改变,标杆房企“天价”拿地,有资金的保障,也看好未来的增值潜力。

多位专家认为,不断升温的土地市场背后,固然有房地产开发企业对于布局未来市场的现实需要,但是对“土地财政”的路径依赖,是许多地方政府“乐观地王出现”,甚至“推波助澜”的根本原因。

根据近日审计署公布的数据,截至2012年底,在抽样审计的36个地方政府本级中,4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64%,比2010年增长1183.97亿元。

“地王的频繁出现,无疑扰乱了房地产市场的正常秩序,也严重损害了房地产行业的严谨性。”一位房地产专业人士对指出,他认为,“按下地王”很重要,更重要的是强制当地政府摆脱“土地财政”。

尹伯成指出,“目前看来,土地财政似乎没有出现什么问题,但是长此以往,地方政府不进行财政收入方面的改革,对于房地产市场甚至金融市场,都具有严重的危害性。”

殷旭飞认为,房企高价拿地,弊端很多,推高建房成本,导致房价的居高不下,民众购房压力必然上升。若投机过盛,则导致该公司将在总部新建乐高可延续发展材料中心房产泡沫的加剧。“个人认为,住房联信息的构建对整合房产信息,提供房地产市场供给,打击过度投机行为会有良好的作用,但是遇到的阻力较大。若能有限构建,加之对投机行为征收高额房产税的政策,增加市场供给,对地王才有一定的震慑力。”(夏妍)

来源:国际金融报

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